ITBI JUSTO
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COMPROU IMÓVEL NOS ÚLTIMOS 5 ANOS?
Você pode ter pago ITBI/ITIV a mais do que deveria.
Em algumas situações, o imposto de transmissão (ITBI/ ITIV) pode ter sido calculado com base em critérios que não refletem o valor da negociação. Conforme o caso, pode ser possível receber a restituição do valor pago a maior
Por que o ITBI pode ter sido cobrado a maior?
Em alguns municípios, o ITBI é calculado com base no chamado valor venal de referência ou em estimativas administrativas, que podem ficar acima do preço real da compra e venda, em desacordo com o entendimento consolidado do STJ.
Base de Cálculo
Valor venal de referência é um valor definido unilateralmente pelo município que, em muitos casos, supera o preço efetivo negociado entre comprador e vendedor.
Entendimento do STJ
O Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.113) firmou o entendimento de que, como regra, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor real da transação, salvo arbitramento regular e motivado pelo município.
Possibilidade de restituição
Nem toda cobrança é indevida. A possibilidade de restituição depende da forma como o imposto foi calculado, da legislação municipal e dos documentos da operação.
Quem pode ter direito à restituição?
Podem existir indícios de pagamento a maior de ITBI, especialmente nos seguintes casos:
Quem adquiriu imóvel nos últimos cinco anos, observados os prazos legais aplicáveis a cada situação.
Contribuintes que pagaram ITBI com base em valor superior ao da escritura, como nos casos de utilização de valor venal de referência acima do preço efetivo da negociação.
Pessoas físicas e jurídicas, pois a análise está relacionada à base de cálculo utilizada, e não ao tipo de adquirente.
Situações em que não houve procedimento administrativo regular antes da majoração da base de cálculo adotada pelo município.
Imóveis financiados, já que o ITBI é exigido no momento da escritura ou do registro. O financiamento não impede a análise jurídica nem eventual revisão.
Entenda a lógica do cálculo
- O ponto central. A discussão sobre ITBI costuma estar na base de cálculo. Pelo entendimento do STJ no Tema 1.113, em regra, o imposto deve considerar o valor efetivo da transação, e eventuais ajustes pelo município dependem de procedimento regular.
- Como a estimativa é feita aqui. A simulação calcula um ITBI estimado usando o valor da compra e venda informado e a alíquota do município.
- O que significa “pago a maior”. Se o valor efetivamente pago for superior ao valor estimado, pode existir indício de pagamento acima do devido. Nesses casos, pode haver possibilidade de restituição, desde que confirmada a viabilidade jurídica no caso concreto.
- Atenção aos detalhes. Isenções, financiamento, avaliações específicas do município e regras locais podem alterar o resultado e precisam ser analisadas com documentos.
Como funciona a restituição do ITBI / ITIV
1 - Envio dos documentos
O contribuinte reúne e encaminha os documentos relacionados à aquisição do imóvel, como escritura ou contrato, DAM ou guia de recolhimento e comprovante de pagamento do ITBI / ITIV.
2 - Análise inicial de viabilidade
O escritório realiza uma avaliação preliminar para identificar indícios de cobrança indevida, considerando a base de cálculo utilizada, os prazos legais e as regras do município.
3 - Definição da estratégia jurídica
Sendo constatada a viabilidade, pode ser adotada a medida jurídica adequada ao caso, que em algumas situações envolve o ajuizamento de ação de repetição de indébito tributário.
4 - Resultado e restituição, quando cabível
Em caso de procedência, o contribuinte pode reaver o valor pago a maior, em regra acrescido de atualização monetária e juros, conforme os critérios aplicáveis.
Quem fará a análise do seu caso
A análise será conduzida por advogados da Machado & Ferreira Advocacia, com atuação voltada a Direito Imobiliário e questões tributárias relacionadas a operações de compra e venda de imóveis.
Nossa abordagem é objetiva e responsável. Em vez de conclusões genéricas, avaliamos a documentação da operação, a base de cálculo utilizada pelo município e as regras aplicáveis ao seu caso, considerando também o entendimento dos tribunais quando pertinente.
Nem todo ITBI está errado e nem toda cobrança é indevida. O que entregamos é clareza jurídica sobre a viabilidade do caso e, quando cabível, a orientação do melhor caminho.
Perguntas Frequentes
ITBI (ou ITIV) é o imposto municipal na transmissão de imóveis. O STJ firmou entendimento de que, como regra, a base de cálculo deve refletir o valor real da transação, salvo apuração regular pelo município.
Sim. Em regra, o prazo é de 5 anos contados do pagamento.
Não. O simulador é estimativo e não substitui análise jurídica nem confirma restituição.
Não necessariamente. Nem toda cobrança acima do preço é irregular. A viabilidade depende da legislação do município, de como a base de cálculo foi definida e da documentação do caso.
Não. O imposto é exigido na escritura ou no registro. O financiamento não impede a análise nem eventual restituição, quando cabível.
Sim. A análise depende da base de cálculo aplicada, não do tipo de adquirente.
Não. Mesmo quando há indícios de pagamento a maior, a restituição depende da análise do caso concreto e, quando necessário, de processo e decisão judicial.
Varia conforme o município e o andamento do processo judicial. Após a análise do caso e dos documentos, é possível estimar com mais segurança os próximos passos e expectativas de prazo.
Em geral, solicitamos: comprovante de pagamento do imposto (DAM ou guia equivalente), contrato de compra e venda e, quando houver, escritura; matrícula atualizada do imóvel; RG e CPF. Se for pessoa jurídica, contrato social ou estatuto/ata e cartão do CNPJ, além de comprovante de residência do requerente. Documentos adicionais podem ser necessários, de acordo com a avaliação do caso concreto.
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Aviso importante
As informações apresentadas nesta página têm caráter exclusivamente informativo e educativo. O conteúdo não constitui consulta jurídica, parecer legal ou garantia de resultado. A análise de eventual restituição de ITBI / ITIV depende da avaliação do caso concreto, da legislação municipal aplicável e da documentação apresentada.
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